Hypotheek oversluiten

Hypotheek oversluiten berekenen

Dat u als huiseigenaar op een gegeven moment na gaat denken over hypotheek oversluiten is niet meer dan logisch. Met name wanneer (zoals nu) de hypotheekrente zeer laag is. Wanneer u uw huidige hypotheek, waarvan de rente vaststaat, kunt oversluiten naar een hypotheek met een lagere rente kan u dat maandelijks tot soms wel honderden euro’s schelen. Voordat u zeker weet dat u in uw specifieke geval ook echt kan besparen zult u het één en ander uit moeten zoeken. Het oversluiten van uw huidige hypotheek naar een hypotheek van een andere aanbieder brengt namelijk ook kosten met zich mee. Die kosten moeten natuurlijk wel in verhouding staan met de baten die het oversluiten met zich meebrengt.

Hypotheekrente en hypotheek oversluiten

Hypotheek oversluitenEigenlijk de enige reden om uw hypotheek over te sluiten is het drukken van de maandlasten. Tenzij u een buitengewoon onprettig contact hebt met uw hypotheekverstrekker, dan kan het gebrek aan vertrouwen en service natuurlijk voor u de druppel zijn. Laten we daar voor het gemak maar even niet van uitgaan. Het drukken van de maandlasten dus: dat kan – zeker op dit moment – vaak verrassend eenvoudig. Dat heeft alles te maken met de huidige stand van de (hypotheek)rente. Die is uitzonderlijk laag.

Met een hypotheek die u al jaren geleden hebt afgesloten profiteert u echter niet van deze lage rentestand, met name niet wanneer de hypotheekrente (in overleg) is vastgezet. Wanneer we kijken naar de hypotheekrentestanden van de afgelopen 25 jaar is de verandering in het rentepercentage enorm. In 1991 bedroeg de rentestand voor een hypotheek die 10 jaar vast stond gemiddeld nog meer dan 9 procent, inmiddels tikken we de 3 procent aan.

Hoe een hypotheek oversluiten?

Wanneer u uw hypotheek wilt oversluiten moet u zich eerst de vraag stellen of u de hypotheek onder de nieuwe voorwaarden af wilt sluiten bij uw huidige hypotheekverstrekker of bij een andere partij. Deze twee vormen van oversluiten verschillen op een aantal vlakken namelijk een beetje van elkaar. Wilt u overstappen naar een andere hypotheekverstrekker dan zult u bijvoorbeeld rekening moeten houden met extra kosten die in zo’n geval worden gerekend door de partij waarvan u afscheid neemt.

Boeterente en andere kosten

Bij de overstap naar een andere hypotheekverstrekker krijgt u (vrijwel) altijd te maken met de boeterente. Dit is een bedrag dat u aan de hypotheekverstrekker waar u afscheid van neemt moet betalen om hem te compenseren. Op zich is dit concept logisch en ergens ook wel terecht. De hypotheekverstrekker gaat er namelijk (terecht) vanuit dat er een overeenkomst ligt waarbij hij kan rekenen op een bepaald (vooraf afgesproken) rentebedrag per jaar. Op het moment dat u overstapt valt dat natuurlijk weg en is een compensatie op zijn plaats. Naast de boeterente (ook wel oversluitboete genoemd) komen er bij een overstap ook nog andere kosten kijken. Zo moet u onder meer uitgaan van taxatiekosten, notariskosten en afsluitkosten voor de nieuwe hypotheek. Uiteraard moet u bij een overstap uw huidige hypotheek aflossen.

Hypotheek oversluiten bij dezelfde aanbieder

Het kan natuurlijk ook zo zijn dat u zeer tevreden bent over uw huidige hypotheekaanbieder en dat u geen behoefte voelt om over te stappen naar een concurrent. Dat betekent echter niet dat de hypotheekvoorwaarden in dat geval niet wat gunstiger zouden kunnen worden geformuleerd. Zeker als de economische omstandigheden (zoals de rentestand op de kapitaalmarkten) daar aanleiding toe geven.

Ook wanneer u bij uw huidige hypotheekaanbieder een hypotheek oversluit wordt u waarschijnlijk geconfronteerd met een boeterente. Tenminste wanneer de rentevaste periode die u eerder hebt afgesproken nog niet is verlopen. De boeterente die u bij het oversluiten van een hypotheek bij dezelfde hypotheekverstrekker krijgt opgelegd heeft dezelfde reden als een boeterente bij een overstap naar een andere hypotheekaanbieder: ook bij een ‘intern overgesloten’ hypotheek heeft dat namelijk te maken met compensatie voor misgelopen rente-inkomsten. Aan boeterente zitten dus voor u als consument vrijwel geen positieve kanten. Een ding is met betrekking tot boeterente wel positief. In veel gevallen is de boeterente namelijk aftrekbaar van de belasting.

Hypotheek oversluiten zonder boeterente

Het is voor te stellen dat u van al die verhalen over boeterente niet al te vrolijk wordt. Toch staat de boeterente (die wettelijk is vastgesteld) vaak niet in verhouding tot het bedrag dat u bij het oversluiten van een hypotheek maandelijks kunt besparen. Zodoende bent u met het oversluiten vaak – ondanks de boeterente die betaald moet worden – toch een stuk goedkoper uit. Er zijn daarnaast ook nog een aantal situaties waarbij u sowieso geen boeterente hoeft te betalen. Boeterente mag niet worden geëist wanneer u een hypotheeklening met een variabele rente hebt, en ook wanneer de rentevaste periode is verstreken kan er nooit sprake zijn van renteboete. Vanzelfsprekend (maar toch goed om even te benoemen) is er op het moment dat u uw woning verkoopt ook geen renteboete met het proces gemoeid.

Hypotheek oversluiten
4.5 (90%) 2 stemmen